Un apartament nou reprezintă adesea o nouă etapă fericită în viață. Cu toate acestea, pot exista îndoieli cu privire la depozitul care trebuie plătit proprietarului încă de la început. Aceasta este plătită ca garanție pentru proprietar și ridică foarte des multe întrebări – atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari. Cât de mare poate fi valoarea depozitului și dacă este purtător de dobândă? Cum pot evita o dispută între proprietar și chiriaș pe această temă? Ce drepturi și obligații are un chiriaș al unui apartament în Germania?
Sunt chiriașii obligați să plătească un depozit pentru un apartament?
Nu, nu există o obligație de sus în jos de a plăti un depozit. Chiriașul este obligat să facă acest lucru numai dacă acest lucru este convenit în mod expres în contractul de închiriere. Proprietarul poate decide dacă este necesar un depozit și în ce cuantum.
Cu toate acestea, o astfel de dispoziție este aproape întotdeauna inclusă în contractele de închiriere. Este, fără îndoială, în interesul proprietarului – depozitul servește în primul rând ca garanție în cazul în care chiriașul nu plătește chiria la timp sau dacă apartamentul este deteriorat.
Din punct de vedere juridic, valoarea depozitului poate fi negociată între proprietar și chiriaș. Cu toate acestea, pe piețele de locuințe competitive, în localitățile în care cererea de locuințe este foarte mare, chiriașii specifică pur și simplu valoarea depozitului pe care îl așteaptă. Cu toate acestea, legislația stabilește în mod clar o limită superioară – depozitul nu poate fi mai mare decât echivalentul a trei luni de chirie (așa-numitul Kaltmiete).
Cu toate acestea, există o excepție de la regula de mai sus – dacă chiriașul dorește să facă apartamentul accesibil persoanelor cu dizabilități, chiriașul poate solicita o garanție suplimentară.
Cum plătesc un depozit?
Cel mai bine este să plătiți depozitul prin transfer bancar în contul specificat în contractul de închiriere. Cu toate acestea, merită menționat faptul că chiriașul are dreptul de a plăti depozitul în până la trei tranșe – chiar dacă proprietarul solicită o singură plată. Legea definește clar acest lucru – proprietarul nu are dreptul de a refuza ca un chiriaș să plătească depozitul în rate.
Un chiriaș trebuie să plătească depozitul înainte de a se muta?
Întregul depozit sau prima tranșă a acestuia trebuie plătită la începerea închirierii. Acest lucru înseamnă că chiriașul nu trebuie să facă transferul, de exemplu, în ziua semnării contractului, înainte de a se muta. Alte tranșe din depozit pot fi plătite odată cu chiria.
Mulți proprietari se așteaptă ca chiriașul să plătească depozitul în numerar la semnarea contractului de închiriere. Acest lucru este acceptabil numai dacă închirierea începe imediat.
Merită subliniat faptul că, atunci când chiriașul plătește depozitul în numerar, ar trebui să primească o chitanță scrisă de la proprietar. În caz contrar, nu va avea cum să dovedească faptul că a fost plătit depozitul.
Ce trebuie făcut în situația în care un chiriaș nu poate plăti depozitul?
Faptul că un chiriaș nu are o modalitate directă de a plăti depozitul nu înseamnă că trebuie să renunțe imediat la închirierea apartamentului. Există mai multe alternative la un depozit în numerar. Posibilitățile includ:
- Contract de garanție (germană: Mietkautionsbürgschaft)
- Asigurare de cauțiune (germană: Mietkautionsversicherung)
- Credit de cauțiune (Mietkautionskredit)
În cazul unei cauțiuni, o persoană privată înstărită sau o bancă certifică faptul că garantul va acoperi costurile în cazul deteriorării proprietății sau al neplății chiriei. În acest caz, proprietarul poate cere garantului o sumă mai mare decât cea a depozitului prestabilit. Este de remarcat faptul că doar câteva bănci oferă acest tip de serviciu și că acestea percep, de asemenea, un comision de gestiune și comisioane regulate (lunare sau anuale) pentru garantarea depozitului.
Asigurarea de cauțiune funcționează mai mult sau mai puțin în același mod ca și garanția în caz de daune materiale. Într-o astfel de situație, compania de asigurări acoperă costurile indicate de proprietar. Cu toate acestea, asigurătorul solicită apoi rambursarea de la chiriaș. La fel ca în cazul unei cauțiuni de garanție, chiriașul trebuie să plătească prime anuale și taxe de serviciu. Costul asigurării depinde, bineînțeles, de valoarea depozitului.
Această soluție poate fi o idee bună, deoarece chiriașul economisește o sumă mare de bani din depozit atunci când se mută și poate, de exemplu, să o investească sau să o cheltuiască pentru mobilarea noului apartament. Măsura în care se plătește asigurarea depinde în primul rând de situația financiară a chiriașului. Durata contractului de închiriere joacă, de asemenea, un rol destul de important în acest caz.
Merită să luați un împrumut de depozit?
Totul depinde de situația financiară actuală a chiriașului. Pe scurt – dacă chiriașul preferă să își folosească economiile în alt scop sau nu are deloc economii – un împrumut poate fi soluția potrivită în acest caz. Într-o astfel de situație, suma destinată inițial depozitului poate fi investită și astfel se poate obține o creștere mai mare decât costul împrumutului.
Chiar dacă situația financiară a chiriașului nu este rea, un împrumut poate fi o idee bună. Mai ales în vremuri de rate scăzute ale dobânzii, împrumuturile sunt disponibile la rate extrem de accesibile. Cele mai multe credite de depozit sunt însoțite de rate ale dobânzii foarte mici. În funcție de acordul pe care îl aveți cu banca dumneavoastră și de tipul de cont pe care îl dețineți, poate fi disponibilă și o linie de debit. Cu toate acestea, de foarte multe ori acest lucru este însoțit de o rată a dobânzii ușor mai mare.
Împrumutul pentru depozit are avantajele și dezavantajele sale – dacă chiriașul nu provoacă nicio pagubă, suma depozitului va fi returnată în contul său. Cu toate acestea, el va fi obligat să ramburseze ratele împrumutului în fiecare lună. Prin urmare, ar trebui să vă determinați capacitatea financiară lunară înainte de a lua o astfel de decizie.
Cum trebuie să păstreze proprietarul depozitul?
Există reguli clare în această privință: un proprietar nu poate păstra depozitul în contul său privat. În schimb, acesta trebuie să plătească întregul depozit într-un cont separat, desemnat. Nu este permisă combinarea depozitului cu activele private ale proprietarului. De obicei, pentru aceasta se folosește un așa-numit cont de depozit.
Există alternative la un cont escrow?
Da, proprietarul poate, de asemenea, să depună depozitul în altă parte – în acest caz, însă, atât proprietarul, cât și chiriașul trebuie să precizeze acest lucru în contractul de închiriere. Alternativele la un cont de depozit includ, de exemplu:
- cont bancar de economii,
- deschideți un cont de economii
- deschideți un cont de economii,
- depozit special de depozit de securitate,
În cazul unui carnet de economii, chiriașul, împreună cu proprietarul, deschide un astfel de cont în care este plasată întreaga sumă a depozitului. Oricare dintre cele două opțiuni necesită un acces constant la bani – în caz de reziliere a contractului de închiriere de către oricare dintre părți, proprietarul trebuie să poată retrage banii și să îi returneze chiriașului în timp util.
Poate proprietarul să mărească depozitul?
Nu, garanția inclusă în contractul de închiriere este valabilă pe toată durata închirierii. Chiar dacă chiria crește, proprietarul nu poate cere o creștere a depozitului. În cazul în care contractul de închiriere nu include un depozit de garanție, acest lucru este, de asemenea, în favoarea chiriașului, deoarece proprietarul nu poate solicita ulterior plata depozitului – conținutul contractului de închiriere este valabil pentru întreaga perioadă cuprinsă în acesta.
Ce poate face proprietarul cu depozitul?
Există reguli stricte și în acest caz – proprietarul poate avea acces la depozit doar la sfârșitul contractului de închiriere. Depozitul în sine este menit să protejeze proprietarul de astfel de situații:
- Pagarea chiriei cu întârziere,
- Deteriorarea proprietății sau a unei părți a acesteia (uși sparte, ferestre, deteriorarea bucătăriei amenajate),
- Cereri pentru taxe de utilități neplătite,
Când este proprietarul obligat să restituie depozitul chiriașului?
Legea nu definește termene specifice în acest sens. Mai multe hotărâri judecătorești au definit termene diferite. Conform acestor decizii, proprietarii au la dispoziție între două și șase luni pentru a rambursa depozitul. În acest timp, proprietarul ar trebui să verifice dacă au avut loc daune grave și dacă există cereri de plată a chiriei neplătite.
Important: chiriașul ar trebui să întocmească un raport de restituire la scurt timp după ce se mută și să ceară semnătura proprietarului. De asemenea, sunt necesare fotografii care să arate starea în care este returnat apartamentul. Aceasta este o modalitate excelentă de a dovedi că nu sunteți vinovat și că nu sunteți responsabil pentru nicio deteriorare a apartamentului.
Din păcate, există momente în care chiriașii au nevoie de mai multă răbdare – un proprietar poate reține un depozit pentru o perioadă de până la șase luni dacă o factură de utilități nu a fost încă livrată. Cu toate acestea, proprietarul trebuie să justifice această întârziere. Prin urmare, acesta trebuie să fie în măsură să demonstreze de ce presupune că va exista o taxă suplimentară, pe care va trebui să o achite cu suma din depozit.
În plus, acesta nu poate reține întreaga sumă pentru a achita această taxă, ci doar „partea relevantă”. Tribunalul regional din Hamburg a stabilit această sumă în hotărârea sa. Proprietarul poate reține cel mult trei-patru avansuri lunare pentru a acoperi costurile suplimentare. Dacă chiriașul a plătit, de exemplu, o taxă forfetară pentru utilități de 200 de euro pe lună pe întreaga perioadă de închiriere, proprietarul poate reține maximum 800 de euro din depozit până la achitarea acestuia. De îndată ce suma facturii este dedusă din depozit, proprietarul este obligat să returneze banii.