Fie că este vorba de o casă sau de un apartament – atâta timp cât aveți o proprietate proprie. Mai ales în contextul creșterii chiriilor, mulți chiriași visează să dețină propria proprietate. Ratele scăzute ale dobânzilor fac acest vis fezabil din punct de vedere financiar în multe cazuri.
Dar, în ciuda acestor condiții de piață favorabile, cumpărătorii de proprietăți ar trebui să facă o evaluare corectă a situației. Pentru că există mai multe aspecte care trebuie luate în considerare în prealabil. Deși este tentant să obțineți o rată scăzută a dobânzii la un împrumut, trebuie să vă gândiți dacă veți fi în măsură să îl rambursați.
Compararea condițiilor de finanțare permite economisirea de bani
Chiar și diferențele mici între ratele dobânzilor au un impact mare asupra creditelor imobiliare. Pentru un împrumut de 450.000 EUR cu o rată fixă a dobânzii pe 15 ani, puteți economisi aproape 70.000 EUR din dobânzi. Iată ce calculează revista „Finanztest”: cu dobânzi de 1,5 și 2,66%, un împrumut cu dobândă mai mare îl va costa pe împrumutat de două ori mai mult decât unul cu condiții mai avantajoase.
Finanțarea imobilelor în Germania – cele mai frecvente cinci greșeli
În unele regiuni, prețurile proprietăților cresc constant de ani de zile. Modelele de finanțare pretins favorabile fac ca proprietățile scumpe să pară accesibile. Acest lucru face ca asigurarea unei finanțări stabile să fie cu atât mai importantă.
1. O contribuție proprie prea mică
Care este contribuția proprie? Acesta este capitalul solicitat de bancă de la împrumutatul care dorește să obțină sprijin financiar pentru investiția în achiziționarea unui apartament sau în construcția unei case. Partea rămasă din suma necesară este furnizată de bancă – acesta este așa-numitul capital extern. Există bănci care finanțează proprietatea în proporție de 100%, dar aceasta este de obicei o soluție costisitoare. Motivul este rata mai mare a dobânzii împrumutului. Atunci când ponderea creditului în prețul de achiziție este de 60%, rata efectivă a dobânzii este sensibil mai mică decât atunci când până la 90% din prețul de achiziție al proprietății este finanțat cu un credit.
Cu cât capitalul propriu al viitorilor proprietari este mai mare, cu atât rata dobânzii la creditul imobiliar este mai mică. Cumpărătorii ar trebui să fie în măsură să furnizeze cel puțin 30% din capitalul propriu.
2. Durata scurtă a ratei fixe a dobânzii
Ratele dobânzilor la credite au fost la un nivel foarte scăzut pentru o perioadă lungă de timp. Potrivit Interhyp, un broker ipotecar, în prezent, debitorii primesc credite pentru construcții cu dobânzi de puțin peste 1% pentru o perioadă de 10 ani cu dobândă fixă. Chiar și credite cu rate ale dobânzii mai mici de unu la sută pot fi obținute de la instituțiile care oferă cele mai favorabile condiții, presupunând o solvabilitate adecvată.
Având în vedere că Banca Centrală Europeană (BCE) a declarat la începutul anului 2019 că va menține ratele dobânzilor la un nivel scăzut, observatorii de pe piață prognozează că ratele la creditele pentru construcții vor continua să fie favorabile pentru cumpărătorii de imobile. Prin urmare, în acest moment, este profitabil să încheiem contracte care prevăd o perioadă lungă de timp cu rate fixe ale dobânzii.
Este adevărat că unele bănci percep o taxă suplimentară pentru acest lucru. Cu toate acestea, acest lucru ar putea da roade dacă ratele dobânzilor vor crește din nou în viitor. Potrivit datelor Stiftung Warentest, rata dobânzii la un credit cu dobândă fixă pe o perioadă de 20 de ani este în medie cu 0,7% mai mare decât la un credit cu dobândă fixă pe 10 ani.
3. Rate de rambursare reduse
O rată de rambursare redusă – sună tentant, dar înseamnă o perioadă foarte lungă de rambursare a creditului. Rata lunară ar trebui să fie adaptată la situația financiară a împrumutatului. De obicei, o persoană tânără poate plăti rate mai mari decât o persoană în vârstă. De regulă, rata nu trebuie să depășească 40% din venitul net.
4. Lipsa de flexibilitate
Pe de o parte, ratele fixe fac mai transparente condițiile de rambursare. Pe de altă parte, ele pot cauza probleme atunci când circumstanțele de viață se schimbă, de exemplu atunci când veniturile unuia dintre parteneri care are grijă de un copil în timpul concediului parental scad. Este bine dacă împrumutații pot reduce apoi rata creditului pentru achiziționarea proprietății. Desigur, multe instituții de creditare percep o taxă suplimentară pentru posibilitatea de rambursare flexibilă a împrumutului. Dar poate fi totuși utilă.
De asemenea, cumpărătorii de bunuri imobiliare ar trebui să fie atenți la posibilitatea de a efectua o rambursare suplimentară a unei părți din împrumut în afara programului stabilit. Multe bănci oferă această opțiune în mod gratuit. Prin rambursări suplimentare de cinci sau chiar zece procente din suma împrumutului în fiecare an, puteți rambursa împrumutul mai repede.
Este demn de remarcat faptul că instituțiile financiare adesea nu oferă împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare cu rambursare flexibilă pe cont propriu. Cumpărătorii de imobile ar trebui să se intereseze ei înșiși de acest aspect și să compare ofertele. În cazul unui împrumut pe 15 ani, ar trebui să fie posibile două modificări ale termenelor de rambursare.
5. Finanțarea fără subvenții de stat
Mulți cumpărători de proprietăți uită că au adesea dreptul la subvenții de stat. Acest lucru se aplică atât pentru achiziționarea propriei locuințe, cât și pentru construcția de locuințe eficiente din punct de vedere energetic și pentru măsurile de transformare a proprietății dvs. pentru a răspunde nevoilor persoanelor cu handicap.
Pe site-ul web al KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – banca de dezvoltare a statului german cu sediul la Frankfurt pe Main – cumpărătorii sau proprietarii de imobile pot afla informații despre programele de sprijin existente. De asemenea, merită să vă interesați de aceste oferte la banca dumneavoastră.
Pentru a se asigura că visul de a deține propria proprietate nu se transformă într-un coșmar, cumpărătorii de proprietăți ar trebui să ia în considerare aspectele menționate mai sus atunci când aleg un împrumut imobiliar.
Merită să cereți oferte nu numai de la banca dumneavoastră, ci și de la intermediarii de credite și de la alte bănci din zonă. Nu trebuie să uitați să alegeți criterii identice în scopul comparării, cum ar fi suma împrumutului, perioada de rambursare, rate egale sau descrescătoare etc. În plus, împrumutații ar trebui să își stabilească în prealabil nevoile financiare și suma pe care o pot plăti în fiecare lună în legătură cu împrumutul.
Un aspect important al finanțării unei achiziții imobiliare în Germania cu un împrumut KfW a fost semnalat de unul dintre cititorii noștri:
„Împrumuturile de la kfw pot fi contractate pe o perioadă de până la 10 ani. După 10 ani, aveți de obicei o sumă considerabilă de rambursat. Pentru a evita acest lucru, este necesar să se deschidă un cont de economii (Sparbuch) pe lângă linia de credit, în care vor fi depuși banii pentru rambursarea datoriei rămase de la KfW. Deși vă puteți baza pe o finanțare avantajoasă, trebuie să țineți cont de faptul că ratele dobânzilor vor crește. De asemenea, acest lucru face ca finanțarea să fie mai opacă, deoarece există 2-3 linii de credit (KfW, împrumutul principal, contul de economii sau, în cele din urmă, un alt împrumut pentru a achita datoria rămasă).
Multe bănci au rate ale dobânzii care sunt doar puțin mai mari decât cele ale KfW, așa că merită să faceți o simulare, de exemplu cu și fără KfW 101. Cu finanțarea KfW pentru achiziția unei proprietăți puteți obține 100.000 de euro, iar rata scăzută a dobânzii este tentantă, dar țineți cont de faptul că obțineți o rată fixă a dobânzii pe o perioadă de 10 ani”.